РАЗработка буклета АГР, полигональных моделей и согласование "под ключ"

от 800 000 руб.

ЧТО ТАКОЕ АГР?

Архитектурно-градостроительное решение (АГР. )- представляет собой комплексный документ, оформленный в виде альбома-буклета. Он служит исчерпывающим источником визуальной и технической информации о проектируемом объекте. В его состав входят детальные 3D-рендеры, чертежи (планы, фасады, разрезы), схемы интеграции в существующий городской контекст, а также ключевые технико-экономические показатели. Утверждение данного пакета документации находится в компетенции Москомархитектуры – профильного органа исполнительной власти города Москвы.

Новые правила Москвы требуют нового подхода. Высокополигональная Модель (ВПМ), Цифровую информационную модель (ЦИМ) - это ключевые элементы АГР и цифровой экосистемы города.

Без утвержденной ВПМ вы не получите Свидетельство АГР - главный документ, разрешающий строительство.

Раньше для согласования архитектурно-градостроительного решения (АГР) было достаточно чертежей и буклета с красивыми картинками. В 2026 году правила кардинально изменились.

Теперь обязательный комплект АГР включает:
1. Текстовую и графическую часть - классический буклет с фасадами, планами и разрезами.
2. Низкополигональную (НПМ) и высокополигональную (ВПМ) 3D-модели в формате FBX/GLB - для визуального мониторинга и интеграции в цифровой двойник города .
3. ЦИМ (цифровую информационную модель) в формате IFC - вместо привычных обводок в DWG .

Это не альтернатива, а два формата одновременно: FBX отвечает за картинку, IFC - за цифру. ЦИМ нужна для автоматизированной проверки технико-экономических показателей (ТЭП): площадей, этажности, объемов. Эксперты сверяют заявленные в XML-ведомости данные с тем, что заложено в IFC-модели .

В Москве введен новый административный регламент: теперь каждый планируемый к строительству объект проходит личное рассмотрение на Совещании у Мэра Москвы по архитектурно-градостроительным решениям городских объектов. Это не разовое событие, а двухступенчатая процедура:

1. Этап архитектурной концепции - согласование облика и ТЭПов (предпроектные решения, этажность, функционал, силуэт застройки). На этом этапе решают, будет ли объект вообще существовать в этом месте, в этом объеме и с этим функционалом.
2. Этап утверждения АГР - финальное согласование трехмерной модели, включая цифровую информационную модель (ЦИМ) и визуализацию в контексте (день/ночь), проверку атрибутов Rus_set_AGR и полную синхронизацию данных.

Это означает, что де-факто Мэр становится главным архитектором города. Без его одобрения на любом из этапов проект не получает «зеленый свет». Девелоперы обязаны закладывать в график не только технические проверки ДГП и Москомархитектуры, но и подготовку к публичной защите концепции на уровне первых лиц.
Риски и возможности:

• Риск: любая неточность в цифрах, несовпадение геометрии или слабая проработка визуализации — это основание для отрицательного решения на Совещании.
• Возможность: качественно подготовленный пакет материалов, проработанный BIM-модель и эстетически выверенный облик — это прямой путь к быстрому одобрению и персональной поддержке проекта.

СОГЛАСОВАНИЕ АГР В 2026

Современный этап согласования АГР в Москве — это строгий архитектурный конкурс. На Совещании у Мэра ценятся форма, цвет, детали и общее впечатление. Даже промышленная архитектура должна быть яркой и уникальной. Однотипные коробочные решения больше не проходят — их безжалостно отклоняют.

Очевидно, что вектор развития города смещается в сторону качественной городской среды. Это проявляется в новых требованиях к АГР, где архитектурная выразительность становится критическим параметром согласования.

Что мы видим:

1. Иерархия ценностей изменилась. Форма, цвет, детали и впечатление от объекта теперь не уступают по значимости техническим параметрам. Даже промышленная застройка должна быть эстетичной.
2. Трансформация продуктовой линейки. Рынок ответил на запрос форматами Light Industrial и Технопарков. Архитектура этих объектов — часть бизнес-модели, она привлекает арендаторов и повышает ставки.
3. Отказ от унификации. Однотипные решения больше не проходят. Каждый объект рассматривается как уникальный элемент городского ландшафта.

Для девелопера, инвестора это означает:

• необходимо пересмотреть подход к выбору архитекторов и бюджету на проектирование;
• закладывать в график дополнительные этапы проработки визуальных концепций;
• требуется гибкость планировок под разные сценарии использования;
• необходима интеграция офисных, выставочных и производственных зон;
• важна эстетика фасадов, работающих в дневном и ночном освещении;
• обязательна визуализация объекта в контексте городской среды.

«Серые коробки» — под запретом. Теперь только выразительная архитектура.

ДОКУМЕНТЫ ТРЕБУЮЩИЕСЯ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ АГР И ВПМ

С января 2024 года действует совместный регламент ДИТ и Москомархитектуры. Без низко- и высокополигональных моделей свидетельство об утверждении АГР не получить. Мы не просто создадим их технически верно — мы интегрируем в общий пакет документов так, чтобы у экспертов МКА не возникло ни одного вопроса. Для полноценной работы потребуются эти документы:

Акты и Письма из Госинспекции по недвижимости

Технический паспорт объекта

Проектная документация

Выписки из ЕГРН на объект и Землю

Фотофиксация

Договора на подключение СЕТЕЙ

Геоподоснова

Технические Заключения