РАЗДЕЛИМ ВАШЕ ЗДАНИЕ/ПОМЕЩЕНИЕ/ АПАРТАМЕНТЫ (любой объект недвижимости)

РАЗДЕЛ - ЭТО

Oбъeкты коммерческой недвижимости — этo пoмeщeния, здaния, сооружения и yчacтки, кoтopыe предназначены для получения пpибыли и вeдeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти.
Bлaдeльцeм коммерческого oбъeктa мoжeт быть кaк юpидичecкoe, тaк и физичecкoe лицo. Главный критерий оценки коммерческой недвижимости - это ее доходность.
Зачастую для аренды или продажи выгодно разделить помещение или здание и составлять сделки на такие части по отдельности. Нередко помещение разделяется между двумя и более владельцами.

Подобные операции с недвижимостью сложные и требуют юридического сопровождения. Иногда очень сложно распорядится долями в больших помещениях. И в этом случае, ситуация может быть урегулирована исключительно посредством официального раздела недвижимости на части.

Особенности кадастрового учета при разделе и выделе объектов недвижимости

При разделе исходный объект прекращает своё существование: сведения о нём удаляются из ЕГРН, а кадастровый номер подлежит аннулированию. В случае выдела требуется не только зафиксировать параметры вновь образованного помещения, но и отразить все изменения, касающиеся исходного объекта. Независимо от типа процедуры, ключевым документом для постановки на кадастровый учёт остаётся технический план.

С 2022 года процесс учёта новых помещений, образованных в результате раздела или выдела, регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ. Вот основные аспекты, которые важно учитывать собственникам:

ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА
Раздел или выдел могут повлечь смену формы собственности. Например, при выделе право на новое помещение регистрируется на владельца доли в исходном объекте, весь объем исходного помещения перераспределяется между двумя или более новыми объектами;

ТРЕБОВАНИЕ К ИЗОЛИРОВАННОСТИ И ОБОСОБЛЕННОСТИ
Для соответствия критериям могут потребоваться строительные работы. В случае жилых помещений в МКД необходимо согласование с муниципальными органами.

ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ
Результаты работ фиксируются в акте приемки, а для кадастрового учёта подготавливается технический план на каждое помещение.
Даже при наличии технического паспорта БТИ оформление техплана обязательно, поскольку паспорт более не имеет юридической силы.

УСКОРЕНИЕ ПРОЦЕДУР
С 2022 года допускается одновременное проведение кадастрового учёта и регистрации прав, что сокращает общие сроки.

При оформлении АРЕНДНЫХ отношений допускается временное разделение здания, сооружения или помещения на несколько функциональных зон без возведения дополнительных перегородок или капитальных стен. Однако такие вновь образованные части:

• Не приобретают статус самостоятельных объектов недвижимости, поскольку не соответствуют ключевым критериям – изолированности и обособленности;
• Сохраняют временный характер в кадастровом учёте на срок действия арендного соглашения.

Особенности процедуры:

1. Технический план – обязательный документ для фиксации изменений, даже при отсутствии физического разграничения пространства.
2. Оперативное проведение работ – наши специалисты готовы выполнить комплексное обследование помещений при разделе/выделе и оперативно подготовить необходимую техническую документацию.

Чтобы минимизировать временные затраты и избежать ошибок при оформлении, закажите выезд НАШЕГО специалиста – обследование и подготовка документов займут минимальные сроки. ПРОСТО ПОЗВОНИТЕ ПО ТЕЛЕФОНУ +7-495-181-90-25

наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу, к лестничному маршу или лифту и т. п.

имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной.

Как избежать отказа В Росреестре

Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.
По сути данных требований всего два, они касаются нежилых помещений:

В соответствии с действующим законодательством, раздел жилого помещения возможен только в том случае, если полученные в результате части объекта будут признаны пригодными для проживания.

Но при этом стоит учесть небольшой нюанс — комнаты не могут подлежать разделу на доли.

Чтобы объект был признан жилым, необходимо чтобы он соответствовал таким требованиям:

• Помещение имеет доступ к тепло-, водо- и электроснабжению;
• Помещение имеет естественное освещение (то есть должны присутствовать в наличии окна);
• Площадь объекта составляет не менее 12 квадратов на каждого собственника.

При несоблюдении указанных требований помещение разделить невозможно. В определенных ситуациях придется проводить перепланировку: убирать либо добавлять дополнительные выходы, устанавливать стены и т. п.

Важно, чтобы базовое помещение можно было использовать по прямому назначению. Пример: помещение считается складом, но из-за несанкционированной перепланировки не может применяться для хранения определенной продукции. В подобной ситуации ЕГРН имеет право не выдавать разрешение на раздел.

• Допускается и обратная процедура, т.е. объединение двух и более помещений. Для этого разбираются стены, демонтируются дверные проемы, проводятся иные работы. Все требования к проведению таких работ будут указаны в проекте перепланировки или реконструкции.

Особенности кадастрового учета при разделе Здания

ЧЕМ ОТЛИЧАЕТСЯ РАЗДЕЛ ЗДАНИЯ ОТ ПОМЕЩЕНИЯ?

Помещение — это всегда часть здания, его внутренняя структурная единица. В то время как здание может существовать как самостоятельный объект (даже без зарегистрированных помещений), помещение не может быть юридически или физически обособлено от здания, в котором оно находится. Проще говоря, здание — это целое, а помещение — его составной элемент, который не существует отдельно от этой конструкции.

При строительстве любого здания, включая многоквартирные жилые дома, постановка на кадастровый учет осуществляется только после ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку проектная документация изначально определяет планировку помещений в пределах здания, их регистрация в кадастре происходит одновременно с первичным учетом самого строения.

После регистрации здания образование новых помещений возможно только путем:

• раздела – исходное помещение прекращает существование, а вместо него регистрируются два или более новых. Раздел подразумевает полное прекращение существования первоначального объекта и образование новых. Эта процедура часто используется при реконструкции, перепланировке или разделе коммерческой недвижимости.
• выдела – создается отдельное помещение (например, при выделе доли в натуре), при этом исходный объект сохраняется с измененными параметрами. Выдел применяется, когда необходимо обособить часть помещения в самостоятельный объект (например, при разделе долей). Исходное помещение остается в кадастре, но с уточненными характеристиками.

Так же обязательным условием раздела здания, является единоличное решение собственника, если он один. Или соглашение всех сособственников, если здание находится в общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ). Соглашение может требовать нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

ОЧЕНЬ ВАЖНО УЧИТЫВАТЬ И ТЕХНИЧЕСКУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ РАЗДЕЛА ОБЪЕКТА!

Каждая вновь создаваемая единица должна соответствовать критериям объекта недвижимости, установленным ст. 1 Закона № 218-ФЗ:

• Изолированность и обособленность – физические границы, позволяющие идентифицировать объект как индивидуально-определенную вещь;
• Функциональная автономность – возможность независимого использования без доступа через смежные помещения.

Образуемые части должны обеспечивать:

• Отдельные входы/выходы (без пересечения с другими зонами);
• Раздельное подключение к инженерным коммуникациям (либо юридическое оформление сервитута);
• Соответствие нормам (пожарная безопасность, СНиПы, СанПиНы) как самостоятельные объекты.

Процедура раздела не должна:

• Нарушать несущие конструкции и устойчивость здания;
• Препятствовать его дальнейшей эксплуатации в соответствии с назначением.

Только при соблюдении этих условий раздел ЗДАНИЯ будет считаться правомерным, а новые объекты – подлежащими кадастровому учету.

Подведем ИТОГИ:

Раздел помещений – это процесс преобразования одного существующего объекта недвижимости в несколько новых самостоятельных единиц. Для его реализации требуется проведение реконструкции или перепланировки с изменением первоначальной конфигурации пространства.

Выдел помещения предполагает создание нового объекта при сохранении исходного, но с изменёнными параметрами (площадью, конфигурацией и т.д.).

Во время проведения перепланировки, либо же реконструкции для раздела и выдела помещений, необходимо оформлять проект.

Новые образованные помещения будут поставлены на кадастровый учёт в Росреестре и на основании технического плана. Собственнику выдадут выписки ЕГРН на каждое новое помещение.


Компания "WE DEVELOP" предлагает комплексное сопровождение процедур раздела и выдела: от проектирования до регистрации прав в Росреестре.
Для консультации свяжитесь с нами: 📞 +7 (495) 181-90-25