Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Все обременения накладывает РОСРЕЕСТР, и тут важно понимать по какой причине это случилось!

Все обременения, согласно ст. 9 ФЗ № 218 от 13.07.2021 , вносятся в общий реестр недвижимости (ЕГРН), который нoсит публичный характер. Это значит, чтo все сведения общедоступны и любoе заинтересoванное лицo может проверить наличие у продавца права сoбственности на oбъект недвижимости или наличие oбременений на конкретном объекте недвижимости.

Важно знать, что любое обременение - это:

• является ограничительной мерой в интересах третьих лиц;
• подлежит обязательной государственной регистрации, без которой даже формально не действует;
• ограничивает права собственника, в том числе запрещает отчуждать недвижимость без разрешения заинтересованных лиц (а иногда и даже с таким разрешением), пользоваться ею и так далее.

Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации обременений является обязательным:

• Долгосрочный договор аренды.Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже, таким обременением закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить покинуть помещение, если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Такие вопросы решаются исключительно через суд.
• Доверительное управление. Одна из распространенных причин в наши дни - это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.
• Залог и ипотека.
• Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.
• Запрет на регистрационные действия. Это самое сложное обременение из всех - это означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Основная причина подобных запретов - здание обладает признаками самовольной постройки и находится в 819 п.п.
• Сервитут – не редкое явление в коммерческой недвижимости. Зачастую такие обременения связаны с условиями пользования земельным участком, здания и помещения. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта. Зачастую в здании сервитутами являются общие зоны коридоры и лестничные клетки.
• Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
• Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды

В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (ипотека, аренда, рента и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями ФЗ № 218 от 13.07. 2021 , Приказом Минэка № 883 от 26.11. 2021 , Приказом Минэка № 920 от 08.12. 2021 и другими нормативно-правовыми документами.

Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
2. Стороны собирают пакет документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2021 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через сайт Госуслуги.
4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям ст. 21 ФЗ № 218, после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.