ИЗМЕНИМ ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ДОВЕДЕМ ДО РЕЗУЛЬТАТА!

ЧТО ТАКОЕ ВРИ?

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости. Использовать участок, даже если он находится у Вас в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.
ВРИ – дополнительная характеристика земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).


Чтобы узнать ВРИ участка достаточно знать его адрес, кадастровый номер и воспользоваться одним из следующих способов:
- заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;
- воспользоваться сервисом Росреестра «Публичная кадастровая карта».

ДЛЯ ЧЕГО НЕОБХОДИМО МЕНЯТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ

ЛЕГАЛИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Когда участок используется не в соответствии с его разрешённым видом использования, важно урегулировать этот вопрос и избежать штрафов и изъятия участка!

РЕАЛИЗАЦИЯ НОВЫХ ПЛАНОВ
Если владелец хочет использовать землю или здание не так, как предусмотрено текущим ВРИ (например, вместо офисов сделать гостиницу, или вместо гаража - магазин, все зависит от фантазии и возможностей участка.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ
Изменение ВРИ может сделать участок более интересным для покупателей или застройщиков, например Наш клиент изменил ВРИ ИЖС, на торговлю и продал свой участок инвестору под строительство торгового центра в НОвой Москве с профитом более 30 млн.руб.

ОПТИМИЗАЦИЯ НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ
Налог на землю зависит от ВРИ, и его изменение может снизить или увеличить платежи.

Согласно КоАП РФ Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет наложение административного штрафа:

• в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 рублей;
• на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей;
• на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 рублей,
• а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 10 000 до 20 000 рублей;
• на должностных лиц - от 20 000 до 50 000 рублей; на юридических лиц - от 100 000 до 200 000 рублей.

*** Не хочется Вас расстраивать, но если Вы не оплатите штраф и продолжите использовать земельный участок по нецеленому назначению, ГОСИНСПЕКЦИЯ направит письменное уведомление о возможном изъятии участка и Вам придется судиться, чтобы сохранить свою недвижимость

КОГДА ИЗНЕНЕНИЕ ВРИ НЕВОЗМОЖНО

В Москве, как в субъекте РФ с особым статусом, действуют строгие и комплексные правила землепользования и застройки. Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка бывает невозможным или крайне затруднительным в этих случаях

На участке находятся строения, принадлежащие другим владельцам – если хотя бы одно здание или сооружение зарегистрировано не на вас, смена ВРИ будет запрещена

Отсутствуют чётко установленные границы– если участок не прошёл кадастровый учёт и его контуры не определены, процедура смены ВРИ невозможна.

Земля является предметом судебного спора– пока идёт судебное разбирательство по правам на участок, изменение его статуса приостанавливается.

Участок попал в Комплексное развитие территории (КРТ).

Изменение разрешённого использования запрещено для земель, попадающих под особый правовой режим (охранные зоны инженерных коммуникаций, санитарно-защитные территории, прибрежные полосы), если новый ВРИ не соответствует ограничениям, действующим в таких зонах.

Выбранный вид разрешенного использования не входит в перечень разрешённых для данной территориальной зоны согласно правилам землепользования и застройки.Выбранный вид разрешенного использования не входит в перечень разрешённых для данной территориальной зоны согласно правилам землепользования и застройки.

это главные виды использования земельного участка в соответствующей территориальной зоне. Они отражают то назначение земельных участков, которое используется в рамках данной территориальной зоны, и определяются при формировании земельных участков исходя из целей использования такого участка.

не относятся к основным и Вы не можете их использовать, но их введение допустимо градостроительным регламентом согласно той территориальной зоне, в которую входит участок. Для установления условно разрешённого вида разрешенного использования участка требуется процедура для Внесения Изменений в Виды Разрешенного Использования.

являются дополнительными по отношению к основным и условно разрешённым видам использования, не могут быть самостоятельными от них и быть преимущественными, осуществляются только совместно с основными и направлены на обеспечение функционирования их использования.

1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
11. Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок.

Классификатор содержит
13 ВИдов использования

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕССА СМЕНЫ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

При рассмотрении вопроса об изменении ВРИ земельного участка необходимо руководствоваться следующими нормами:

ВЫБОР ВИДОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

• Правообладатель вправе выбирать между основными, условно разрешенными и вспомогательными ВРИ (ст. 7 ЗК РФ);
• Вспомогательные виды могут применяться исключительно в сочетании с основными или условно разрешенными (ст. 37 ГрК РФ);
• ПЗЗ могут содержать особые ограничения по применению вспомогательных ВРИ

ОСОБЕННОСТИ УСЛОВНО- РАЗРЕШЕННЫХ ВИДОВ:

• Требуется получение специального разрешения в порядке, установленном ст. 39 ГрК РФ;
• Вступает в силу после регистрации в ЕГРН (ст. 7 ЗК РФ);
• Для вспомогательных ВРИ внесение в реестр не обязательно!

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИ КРТ

• Запрет на изменение ВРИ с момента принятия решения о комплексном развитии территории;
• Возможность установления ВРИ только по утвержденной документации планировки;
• Судебная практика подтверждает риск отказа в смене ВРИ для участков в зоне планируемого КРТ.

Особое внимание следует уделять соответствию планируемого изменения ВРИ:

Согласно положениям пункта 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, существует перечень земельных категорий, для которых градостроительные регламенты не действуют. К ним относятся:

• Территории лесного фонда;
• Земли, занятые водными объектами;
• Резервные земельные участки (земли запаса);
• ООПТ (особо охраняемые природные территории);
• Продуктивные сельхозугодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• Участки в пределах зон особого экономического статуса (ОЭЗ и ТОР).

Отдельно следует отметить исключения, указанные в пункте 4 статьи 36 ГрК РФ. Норма предусматривает, что даже для земель, подпадающих под действие градостроительных регламентов, их применение ограничивается, если участки расположены:

• В зонах охраны памятников культурного наследия (включая выявленные объекты)
• На территориях общего пользования
• Под линейными сооружениями или предназначенные для их размещения
• Предоставленные для разработки месторождений полезных ископаемых

Данные положения законодательства устанавливают особый правовой режим для указанных категорий земель, исключающий применение к ним стандартных градостроительных регламентов.

Правовые особенности изменения ВРИ земель Сельхозназначения

Для земельных участков сельхозназначения, не входящих в границы населенных пунктов, но подпадающих под действие градостроительных регламентов, действуют специальные правила изменения ВРИ. Сельхозугодья обладают особым статусом и находятся под усиленной защитой государства. Их использование строго регламентировано: запрещено возведение жилых домов, дачных строений, гаражей и даже хозяйственных построек сельскохозяйственного назначения.
Любая постройка, возведенная на таких землях без соответствующего разрешения, признается самовольной и подлежит сносу. Изменить вид разрешенного использования (ВРИ) в обход установленного порядка невозможно — для этого потребуется сначала перевести участок в другую категорию земель. Однако такая процедура сопряжена с длительными согласованиями и бюрократическими сложностями, что делает ее крайне затруднительной для собственников. Таким образом, эксплуатация сельхозугодий допускается строго в соответствии с их целевым назначением, а любые попытки обойти эти ограничения чреваты юридическими последствиями. Согласно ст. 77 ЗК РФ к землям сельхозназначения относятся:
- территории за пределами населенных пунктов;
- участки, предоставленные для сельскохозяйственной деятельности;
- земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.

В их составе выделяют:
- ценные угодья (пашни, сенокосы и др.);
- инфраструктурные земли (дороги, коммуникации, защитные насаждения).

Теоретически возможно изменение ВРИ для:
- неугодных сельхозземель;
- участков за пределами 30-километровой зоны.

Однако правоприменительная практика исходит из:
- принципа сохранения целевого назначения (Закон № 101-ФЗ);
- недопустимости противоречия между категорией земли и ВРИ.

Несмотря на формальную возможность изменения ВРИ для отдельных категорий сельхозземель, на практике такие изменения часто признаются незаконными в связи с необходимостью сохранения целевого назначения сельскохозяйственных территорий.

ВРИ
И НАЛОГИ

Во-первых, Вы обязательно должны это учитывать, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Вид разрешенного использования является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога или арендной платы).
Это связано с тем, что сумму налога привязывают к возможной прибыли от участка – чем больше денег можно заработать, тем больше налога придется заплатить Государству. Поэтому на земли, предназначенные для коммерческого использования, налоги всегда выше. К примеру, у участка для размещения объектов торговли налог будет рассчитываться из ставки 1,5%, а для земель жилого массива налоговая ставка 0,3%.
Просто добавить дополнительный ВРИ тоже не всегда удачный вариант. Как правило, специалисты госучреждений, проводящие кадастровую оценку, выбирают из списка ВРИ тот, по которому кадастровая стоимость и налог будет выше и это обычная практика.

Предупреждение для предпринимателей – учесть уплату земельного налога в расходах можно только тогда, когда ВРИ участка связан с предпринимательской деятельностью. То есть вам придется доказать, что участок, с которого уплачивается налог, предназначен для получения дохода от бизнеса. Например: у вас основной вид деятельности ресторан и вы приобрели участок для строительства ресторана с Видом разрешенного использования 4.6 Общественное питание, что соответствует вашему виду деятельности, поэтому налог за участок можно учесть, даже если ресторан еще не построен.

ВРИ и плата за изменение

Забавно, что Процедура изменения вида разрешенного использования в большинстве регионов России бесплатна. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.
В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве или области, ему необходимо будет внести:

• плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
• арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок.

Введение платы за изменение вида разрешенного использования участка в одночасье привело к банкротству многих девелоперских проектов, находящихся на «бумажной» стадии.
Если до 2022 года процедура смены ВРИ являлась технической, то сегодня может достигать 20% всех затрат по проекту. Это колоссальные цифры!
Расчет производится по формуле:

Рп = С x (КС2— КС1),

Рп обозначает размер платы при смене ВРИ, С — процентная ставка, её устанавливает Правительство Москвы или Подмосковья; КС 1 — кадастровая стоимость участка со старым ВРИ; КС 2 — кадастровая стоимость земли после внесения изменений.

Пример перевода из ИЖС в МКД (Новая Москва):

П=С *(КС2-КС1) = 70% * (2 279 217 727 – 1 242 305 858) = 725 838 309 руб.
Площадь участка: 172 065 кв.м.
КС 1 – текущая кадастровая стоимость (1 242 305 858 руб.)
КС2 – новая кадастровая стоимость (расчетная): средний УПКС для МКД рассматриваемого кадастрового квартала (13 246 руб./ 1 кв.м.) * площадь (172 065 кв.м.) = 2 279 217 727
С – ставка (зависит от плотности застройки) – 70%. Для аналогичного участка, расположенного в центре другого города не на территории Новой Москвы, плотность застройки составит 50%.

Важно! Еще один бонус! Если при изменении вида разрешенного использования Старая кадастровая стоимость превышает новую, то размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10% от Новой кадастровой стоимости участка.

ИЗ ПРАКТИКИ

Смена ВРИ - это огромная нетривиальная процедура, которая проводится уже не на уровне муниципальных органов, а на уровне региональных сил. В Москве запрос на смену ВРИ необходимо будет адресовать в Управление архитектуры и градостроительства, Минимущества, Градостроительный совет, и это не полный перечень всех ведомств. Процесс смены ВРИ очень сложный и без помощи специалистов в этой области может быть трудно справиться. Застройщики обычно обращаются за помощью к юристам или консультантам по земельным вопросам, чтобы получить подробную информацию о требованиях и процедурах смены ВРИ, а также о размере платы за изменение ВРИ.

Рассмотрим ситуации, при которых возникает необходимость назначения или смены ВРИ. Условно разделим их на три основных:

Повышение стоимости объекта при продаже/сдаче в аренду. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка садового некоммерческого товарищества (СНТ) ниже стоимости участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это касается не только земельных участков под жилье, но и под коммерцию, земля под магазин будет реально дороже промышленной зоны.

Для сохранения уже возведенных на участке зданий и сооружений. Если тип и назначение построек не соответствуют виду разрешенного использования, они могут быть признаны самостроем. Что повлечет за собой штрафы и требование устранить нарушения, чаще всего речь идёт о сносе строений.

Оптимизация налоговых выплат. В зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка могут применяться дифференцированные налоговые ставки.

Для проведения реконструкции или нового строительства, когда Вид разрешенного использования земли не соответствует пленам владельца/арендатора земельного участка. Опять таки на землях сельскохозяйственного назначения, Вы не можете строить жилой многоквартирный дом.

Применение вспомогательных Видов разрешенного использования земельного участка дает возможность в упрощенном порядке перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости под различные высокодоходные объекты.
У многих собственников производственных комплексов и иных крупных объектов в Москве возникает желание перепрофилировать часть существующих площадей под коммерческие объекты, размещение которых не предусмотрено основным видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Например, открыть магазин или использовать часть производственных помещений под склады или офисы.
В такой ситуации применение вспомогательных ВРИ зачастую – наиболее целесообразный и экономически оправданный вариант. Причем размещение тех же объектов хранения (складов) во многих случаях возможно в формате некапитальной застройки.

Для применения вспомогательных ВРИ требуется соблюсти ряд условий:

• выбранные вспомогательные ВРИ не должны дублировать основные виды использования для территориальной зоны, в которой расположен участок в соответствии с ПЗЗ;
• вспомогательные ВРИ могут реализовываться только в дополнение к основному ВРИ и только совместно с ним (или с условно разрешенным ВРИ, в случае его установления), то есть не могут являться единственным видом использования участка или ОКС;
• если установленные основные, условно разрешенные ВРИ предусматривают размещение ОКС, то суммарная доля общей площади всех ОКС вспомогательных видов использования в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех ОКС.

О преимуществе
Вспомогательных ВРИ