+ 7 495 181-90-25
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

ИЗМЕНИМ ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Пусть земля будет ресурсом в достижении целей! Мы поможем на любом этапе!
Стать клиентом компании
Наши проекты

ДОВЕДЕМ ДО РЕЗУЛЬТАТА!

ЧТО ТАКОЕ ВРИ?

Вид разрешенного использования земли - это установленный законодательством перечень видов деятельности, которые могут быть осуществлены на определенном участке земли. Каждый вид разрешенного использования земли имеет свои характеристики и требования к организации и проведению работ на данном участке. Например, это может быть строительство жилых или промышленных объектов, земледелие, лесозаготовки, охота и рыболовство и т.д. Вид разрешенного использования земли указывается в документах, выдаваемых государственными органами, такими как государственная кадастровая палата, и является основой для правомерного использования земельного участка.

ВРИ является одним из основных критериев при принятии решения о покупке земельного участка или при его аренде.

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости. Использовать участок, даже если он находится у Вас в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.
ВРИ – дополнительная характеристика земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).


Чтобы узнать ВРИ участка достаточно знать его адрес, кадастровый номер и воспользоваться одним из следующих способов:
- заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;
- воспользоваться сервисом Росреестра «Публичная кадастровая карта».

ПРОСТО о СЛОЖНОМ

КАК ВНЕСТИ ИЗМЕНЕНИЯ В ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
3
2
1
Это главные виды использования земельного участка в соответствующей территориальной зоне. Они отражают то назначение земельных участков, которое, по мнению разработчиков ПЗЗ, предпочтительно в рамках данной территориальной зоны, и определяются при формировании земельных участков исходя из целей использования такого участка.
не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, в которую входит участок. Для установления условно разрешённого вида разрешенного использования участка требуется проведение дополнительных согласований и получение разрешения органа местного самоуправления.
являются дополнительными по отношению к основным и условно разрешённым видам использования, не могут быть самостоятельными от них и быть преимущественными, осуществляются только совместно с основными и условно разрешёнными видами использования участков и направлены на обеспечение функционирования их использования.
Основные
Условно разрешённые
Вспомогательные
Категории видов разрешенного использования
Градостроительного регламент, он включает в себя информацию о 3-х категориях видов разрешенного использования (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ ; далее - ГрК РФ):

1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
11. Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок.

Классификатор содержит
13 ВРИ

СКАЧАТЬ КЛАССИФИКАТОР ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕССА СМЕНЫ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ТО ЧТО ВАМ НЕ С КАЖУТ ДРУГИЕ
Изменить вид разрешенного использования земельного участка могут физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами или правообладателями земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или участков, на которые собственность не разграничена. Также за предоставлением государственной услуги могут обращаться представители заявителей.

Причин, по которым может понадобиться изменять вид разрешенного использования, несколько:
  •  если вы планируете вести на нем коммерческую деятельность, которая не предусмотрена текущим видом разрешенного использования;
  •  если текущий вид разрешенного использования не соответствует действующему законодательству, эту проблему нужно решить, приведя вид разрешенного использования в соответствие с действующим законодательством;
  •  если земельному участку вообще не установлен вид разрешенного использования.

Вы не сможете изменить вид разрешенного земельного участка, если:
  •  одно или несколько зданий, расположенных на земельном участке, не принадлежат вам;
  •  права на земельный участок оспариваются в суде;
  •  у вашего земельного участка не определены границы, то есть участок не поставлен на государственный кадастровый учет;
  •  не представлено согласие залогодержателя.
ПОМОЖЕМ ОЦЕНИТЬ РИСКИ и ДОВЕДЕМ ДО РЕЗУЛЬТАТА!

ВРИ
и налоги

Во-первых, Вы обязательно должны это учитывать, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Вид разрешенного использования является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога или арендной платы).
Это связано с тем, что сумму налога привязывают к возможной прибыли от участка – чем больше денег можно заработать, тем больше налога придется заплатить Государству. Поэтому на земли, предназначенные для коммерческого использования, налоги всегда выше. К примеру, у участка для размещения объектов торговли налог будет рассчитываться из ставки 1,5%, а для земель жилого массива налоговая ставка 0,3%.
Просто добавить дополнительный ВРИ тоже не всегда удачный вариант. Как правило, специалисты госучреждений, проводящие кадастровую оценку, выбирают из списка ВРИ тот, по которому кадастровая стоимость и налог будет выше и это обычная практика.

Предупреждение для предпринимателей – учесть уплату земельного налога в расходах можно только тогда, когда ВРИ участка связан с предпринимательской деятельностью. То есть вам придется доказать, что участок, с которого уплачивается налог, предназначен для получения дохода от бизнеса. Например: у вас основной вид деятельности ресторан и вы приобрели участок для строительства ресторана с Видом разрешенного использования 4.6 Общественное питание, что соответствует вашему виду деятельности, поэтому налог за участок можно учесть, даже если ресторан еще не построен.

Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — это самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. Зачастую Правительство города Москвы предоставляет беспроцентную рассрочку на данную выплату.
МЫ РАБОТАЕМ С КЛИЕНТАМИ НА ЛЮБОМ ЭТАПЕ!
МЫ знаем все тонкости, сложности и нюансы этой процедуры, мы убережем вас от проблем и сделаем все максимально понятным! Заполните простую форму, и мы поможем Вам уже сегодня!
СМЕНИТЬ ВРИ

ВРИ и плата за изменение

Забавно, что Процедура изменения вида разрешенного использования в большинстве регионов России бесплатна. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.
В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве или области, ему необходимо будет внести:
  • плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
  • арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок.

Введение платы за изменение вида разрешенного использования участка в одночасье привело к банкротству многих девелоперских проектов, находящихся на «бумажной» стадии.
Если до 2022 года процедура смены ВРИ являлась технической, то сегодня может достигать 20% всех затрат по проекту. Это колоссальные цифры!
Расчет производится по формуле:

Рп = С x (КС2— КС1),

Рп обозначает размер платы при смене ВРИ, С — процентная ставка, её устанавливает Правительство Москвы или Подмосковья; КС 1 — кадастровая стоимость участка со старым ВРИ; КС 2 — кадастровая стоимость земли после внесения изменений.

Пример перевода из ИЖС в МКД (Новая Москва):

П=С *(КС2-КС1) = 70% * (2 279 217 727 – 1 242 305 858) = 725 838 309 руб.
Площадь участка: 172 065 кв.м.
КС 1 – текущая кадастровая стоимость (1 242 305 858 руб.)
КС2 – новая кадастровая стоимость (расчетная): средний УПКС для МКД рассматриваемого кадастрового квартала (13 246 руб./ 1 кв.м.) * площадь (172 065 кв.м.) = 2 279 217 727
С – ставка (зависит от плотности застройки) – 70%. Для аналогичного участка, расположенного в центре другого города не на территории Новой Москвы, плотность застройки составит 50%.

Важно! Еще один бонус! Если при изменении вида разрешенного использования Старая кадастровая стоимость превышает новую, то размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10% от Новой кадастровой стоимости участка.

ОСтавьте заявку и получите консультацию эксперта уже сейчас!

ИЗ ПРАКТИКИ

Смена ВРИ - это огромная нетривиальная процедура, которая проводится уже не на уровне муниципальных органов, а на уровне региональных сил. В Москве запрос на смену ВРИ необходимо будет адресовать в Управление архитектуры и градостроительства, Минимущества, Градостроительный совет, и это не полный перечень всех ведомств. Процесс смены ВРИ очень сложный и без помощи специалистов в этой области может быть трудно справиться. Застройщики обычно обращаются за помощью к юристам или консультантам по земельным вопросам, чтобы получить подробную информацию о требованиях и процедурах смены ВРИ, а также о размере платы за изменение ВРИ.

Рассмотрим ситуации, при которых возникает необходимость назначения или смены ВРИ. Условно разделим их на три основных:

Повышение стоимости объекта при продаже/сдаче в аренду. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка садового некоммерческого товарищества (СНТ) ниже стоимости участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это касается не только земельных участков под жилье, но и под коммерцию, земля под магазин будет реально дороже промышленной зоны.

Curiosity about life in all its aspects, I think, is still the secret of great creative people.

Для сохранения уже возведенных на участке зданий и сооружений. Если тип и назначение построек не соответствуют виду разрешенного использования, они могут быть признаны самостроем. Что повлечет за собой штрафы и требование устранить нарушения, чаще всего речь идёт о сносе строений.

Curiosity about life in all its aspects, I think, is still the secret of great creative people.

Оптимизация налоговых выплат. В зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка могут применяться дифференцированные налоговые ставки.

Curiosity about life in all its aspects, I think, is still the secret of great creative people.

Для проведения реконструкции или нового строительства, когда Вид разрешенного использования земли не соответствует пленам владельца/арендатора земельного участка. Опять таки на землях сельскохозяйственного назначения, Вы не можете строить жилой многоквартирный дом.

Curiosity about life in all its aspects, I think, is still the secret of great creative people.
Если вы не имеете достаточного опыта и знаний в этой области, то лучше всего обратиться за помощью к профессионалам. Мы поможем оценить вашу ситуацию и предложить наилучшие решения для смены ВРИ. Кроме того, юристы и консультанты по земельным вопросам могут помочь вам с подготовкой необходимых документов и проведением переговоров с государственными органами. В результате вы сможете сэкономить время и избежать возможных проблем в будущем.

Градостроительный анализ
Градостроительная концепция
МЫ ПРЕДЛАГАЕМ ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ
Проведение работы по оценке градостроительного потенциала Земельного участка является первоначальным этапом на пути получения Собственником положительного решения ГЗК и внесения изменений в ПЗЗ Москвы.
Городским властям необходимо оценить, что собирается делать Собственник на Земельном участке и как будущие изменения повлияют на территорию Москвы.
Для этого мы предлагаем провести Анализ участка и разработать Градостроительную концепцию.


МЫ РЕАЛЬНО ДОВЕДЕМ ВАС ДО РЕЗУЛЬТАТА!
Как правило, изменение ВРИ возможно только при наличии соответствующих законодательных актов и процедур. Если вы хотите внести изменения в ВРИ на вашем земельном участке, вам необходимо обратиться в соответствующие органы государственной власти, ответственные за земельные отношения.

Помните, что изменение ВРИ может повлиять на стоимость земельного участка и возможности его использования. Поэтому перед принятием решения об изменении ВРИ необходимо тщательно оценить все возможные последствия и консультироваться с НАШИМИ СПЕЦИАЛИСТАМИ!.

СМЕНИТЬ ВРИ

Применение вспомогательных Видов разрешенного использования земельного участка дает возможность в упрощенном порядке перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости под различные высокодоходные объекты.
У многих собственников производственных комплексов и иных крупных объектов в Москве возникает желание перепрофилировать часть существующих площадей под коммерческие объекты, размещение которых не предусмотрено основным видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Например, открыть магазин или использовать часть производственных помещений под склады или офисы.
В такой ситуации применение вспомогательных ВРИ зачастую – наиболее целесообразный и экономически оправданный вариант. Причем размещение тех же объектов хранения (складов) во многих случаях возможно в формате некапитальной застройки.

Для применения вспомогательных ВРИ требуется соблюсти ряд условий:
  • выбранные вспомогательные ВРИ не должны дублировать основные виды использования для территориальной зоны, в которой расположен участок в соответствии с ПЗЗ;
  • вспомогательные ВРИ могут реализовываться только в дополнение к основному ВРИ и только совместно с ним (или с условно разрешенным ВРИ, в случае его установления), то есть не могут являться единственным видом использования участка или ОКС;
  • если установленные основные, условно разрешенные ВРИ предусматривают размещение ОКС, то суммарная доля общей площади всех ОКС вспомогательных видов использования в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех ОКС.

О преимуществе
Вспомогательных ВРИ

ОСтавьте заявку и получите консультацию эксперта уже сейчас!

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ СМЕНЫ ВРИ

1

ПЕРВЫМИ ШАГАМИ БУДУТ УТОЧНЕНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ, КАСАЕМО ВИДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ.

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

  • выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
  • градостроительный план; справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2

ВТОРОЙ ШАГ: КАКОЕ РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОПРЕДЕЛЕНО ДЛЯ КОНКРЕТНОГО УЧАСТКА.

ВРИ земель разделены на три группы:

  • основные;
  • условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
  • вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).
3

ТРЕТИЙ ШАГ: ПОДБОР ВИДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, КОТОРЫЙ БУДЕТ МАКСИМАЛЬНО СООТВЕТСТВОВАТЬ ТОМУ, КАКИЕ ЦЕЛИ ЗАПЛАНИРОВАНЫ ДЛЯ НАДЕЛА.

В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными.

4

ЧЕТВЕРТЫЙ ШАГ: ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ

Подготовка документов и предоставление в Департамент Городского имущества по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, . Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

5

ПЯТЫЙ ШАГ: ПОЛУЧЕНИЕ ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО РЕШЕНИЯ ИЗ ОРГАНОВ ВЛАСТИ.

Последовательность процедуры:

  • заявка в Департамент городского имущества, данная услуга предоставляется электронно по этой ссылке
  • рассмотрение заявки на СС (МКА и Москомстройинвест) и принятие решения о возможности внесения изменений;
  • Рабочая группа на комиссии ГЗК;
  • Городская комиссия;
  • Получение распоряжения по итогам комиссии;
  • Подготовка проекта для внесения изменений в ПЗЗ;
  • Проведение публичных слушаний;
  • Утверждение итогов слушаний;
  • Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли.

Этот шаг самый сложный, потому что потребует от Вас максимум согласования и Вы можете получить отказ на любом этапе!

СКАЧАТЬ РЕГЛАМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ ВРИ ДГИ г. МОСКВЫ
6
5
4
3
2
1
Доскональное знание всех тонкостей проведения операций с недвижимостью позволяют с лёгкостью решать вопросы любого уровня сложности.
В нашей компании работают бывшие сотрудники различных ведомств Москвы и Московской области. Их знания и опыт позволяют максимально быстро найти способы помочь вам.
Мы ценим каждого клиента, поэтому вам не придётся общаться с операторами и секретарями в ожидании. Вы связываетесь напрямую со специалистом и поддерживаете контакт только с ним.
КОМПЛЕКСНЫЕ РЕШЕНИя
ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ КОМАНДА
ПЕРСОНАЛЬНЫЙ ПОДХОД
ЦЕННОСТИ НАШЕЙ КОМПАНИИ
ДЕЛАЙ ЛУЧШЕ ВСЕХ!
Мы работаем без посредников! Наши цены Вас приятно удивят!
Мы осуществляем всю работу максимально автономно, от вас потребуется сделать доверенность и передать документы, после чего выполним всю работу самостоятельно и без вашего участия.
Мы знаем, как дорого время и ценим наших клиентов!
РАЗУМНАЯ ОПЛАТА
КАЧЕСТВЕННЫЙ СЕРВИС
СРОКИ
Made on
Tilda