Согласование отдельного входа в помещение

Помещение с отдельным входом - самые востребованные помещения для любого Арендатора и прибыльные для Арендодателя. Для успешной работы розничных и сервисных предприятий, часто требуется обустройство автономного входа. Это особенно актуально для:

• Торговых точек (супермаркет, продуктовые магазины, бутики, ломбарды);
• Предприятий услуг (салоны красоты, детские-клубы, ремонтные мастерские, ногтевые студии, салоны красоты и т.д.)
• Общепита (кафе, кондитерские, рестораны)
• Офисных помещений

Отдельный вход обеспечивает не только удобный доступ для клиентов, но и является гарантом соблюдения санитарных норм для предприятий питания, а так же выполнение требований пожарной безопасности.

Обустроить дополнительный вход можно только в результате строительных работ, в том числе при перепланировке и реконструкции.
Предлагаем подробнее разобраться, как узаконить входную группу в жилом или нежилом доме и какие документы для проведения данных работ необходимы в Москве.

РАБОТЫ ДЛЯ ОРГАНИЗАЦИи отдельного ВХОДА

Если работы по организации входа влияют на первоначальные характеристики всего здания, зачастую это касается пристроенных помещений- это будет считаться реконструкцией, т. к. собственник помещения внесет изменения в конструкцию дома (пятно застройки, общая площадь здания). Это сложный процес актуален, как для коммерческих зданий, так и для многоквартирных домов.

В случае, если исходные параметры остаются неизменными, тогда работы будут относиться к перепланировке. В этом сценарии изменяются характеристики и планировка одного или нескольких помещений и конструкций.

СОЗДАНИЕ НОВОГО ДВЕРНОГО ПРОЕМА (ЗАЧАСТУЮ ЗА СЧЕТ ОКНА) НА ФАСАДНОЙ СТЕНЕ
— это главный технический шаг для установки входной двери.

УСТРОЙСТВО СТУПЕНЕЙ, КРЫЛЬЦА, ПАНДУСА
— для удобного подъема к входу, для доступа малогабаритных групп населения, особенно если уровень пола внутри выше уровня земли.

ОРГАНИЗАЦИЯ ВХОДНОГО ТАМБУРА
— небольшого помещения между внешней и внутренней дверями, которое служит буфером для сохранения тепла и защиты от сквозняков.

УСТАНОВКА НАВЕСА ИЛИ КОЗЫРЬКА
— защищает входную дверь и ступени от осадков и солнца.

Комплектация всей входной группы — лестница, тамбур, дверной проем, козырек вместе обеспечивают функциональность и комфорт при входе и являются перепланировкой.

КаКак легально оформить отдельный вход в МКД

Для законного обустройства фасадного входа в многоквартирном доме (не из подъезда) необходимо преодолеть главное препятствие — получить одобрение 2/3 собственников.

Это требование обусловлено тем, что фасад, согласно ст. 36 ЖК РФ, является общедомовым имуществом, как и лестничные марши, чердаки и подвалы, инженерные коммуникации.

Если вам удалось получить согласие собственников и, как результат, протокол общего собрания с положительным решением по вопросу создания новой входной группы, при условии участия не менее 2/3 голосовавших, можно переходить к разработке проекта перепланировки.

В большинстве случаев, с появлением нового входа, внутреннее устройство помещения изменяется незначительно. Вот примерный (стандартный) перечень документов, необходимых для согласования и регистрации нового входа:

• проект перепланировки (включая изменения фасада) нежилого помещения с разделом конструктивных решений по укреплению проема, если это требуется;
• техническое заключение о допустимости и безопасности планируемого переустройства или перепланировки помещения;
• технический паспорт помещения из БТИ;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН или зарегистрированный долгосрочный договор аренды);
• протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с положительным решением по вопросу создания новой входной группы;
• положительное заключение Роспотребнадзора (специалисты ведомства должны утвердить проект перепланировки с точки зрения соблюдения санитарно-эпидемиологических норм);
• распоряжение Мосжилинспекции на выполнение работ;
• акт Мосжилинспекции о приемке завершенной перепланировки;
• обновленные документы БТИ, отражающие фактическую планировку после переустройства;
• новый технический план помещения для регистрации изменений в ЕГРН.

Почему это сложно?

Организационные трудности

• Собрать кворум собственников (минимум 50% для правомочности собрания)
• Убедить 2/3 голосующих поддержать изменения

Коммерческие интересы
Владельцы нежилых помещений (магазины, кафе, офисы) хотят вход:

• В самых проходимых местах (углы зданий, центральные фасады);
• С удобной логистикой для клиентов.

Технические нюансы
Наиболее беспроблемный вариант — преобразование оконного проема в дверной:

• Демонтаж подоконного блока не затрагивает несущие конструкции;
• Не требует экспертиз от автора проекта или ГБУ «Экспертный центр», МНИИТЭП;
• Минимизирует вмешательство в конструктив здания.

Как упростить процесс?

• Провести предварительные переговоры с активом дома
• Предложить компенсацию (ремонт подъезда, благоустройство двора)
• Использовать заочное голосование (через ГИС ЖКХ)

С 1 августа 2022 года в Москве действует обновленный регламент оформления фасадных изменений для коммерческой недвижимости, установленный Постановлением №94. Главное нововведение: процедура согласования отдельного входа в нежилых зданиях теперь максимально приближена к требованиям для жилых домов.

В Москве сохранение внешнего архитектурного облика регулируется Законом № 18 от 30 апреля 2014 года «О благоустройстве в городе Москве». В рамках этого закона в феврале 2022 года было принято Постановление «Об изменении внешнего архитектурного облика нежилых зданий, строений и сооружений в городе Москве», которое устанавливает правила для внесения изменений в архитектурные решения нежилых объектов.

В итоге, начиная с 1 августа, требуется согласование любых изменений фасадов нежилых зданий, включая торговые и офисные центры, клубы, рестораны, медицинские учреждения, больницы и поликлиники, спортивные объекты, а также школы и детские сады.
Однако изменения фасадов не подлежат согласованию для промышленных и производственных объектов, складов, гостиниц и апарт-отелей.

Дополнительный вход в нежилом здании

В декабре 2018 года прекратило действие 133 распоряжение Москомархитектуры в отношении рассмотрения вопросов по фасадам отдельностоящих нежилых зданий, что породило хаос не только в согласовании отдельного входа, но и создало много "некрасивых" объектов, которые портят облик Москвы.
После принятия 2 февраля 2022 г. ПП № 94 "Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве", все работы проведенные собственникам объектов или помещений до 2022 года НЕОБХОДИМО ЛЕГАЛИЗОВАТЬ. Установлены четкие сроки:

• для нежилых зданий, строений и сооружений в пределах внешних границ Садового кольца – до 1 октября 2023 года;
• для нежилых объектов на улицах и магистралях Москвы, указанных в списке, – до 1 января 2026 года.

В указанные сроки необходимо успеть получить заключение о проведенных изменениях и устройствах дополнительных входов, чтобы предотвратить возможные штрафные санкции.

СУЩЕСТВУЮТ ЧЕТКО ОПРЕДЕЛЕННЫЕ НОРМЫ, КАСАЮЩИЕСЯ СОГЛАСОВАНИЯ ОТДЕЛЬНОГО ВХОДА В НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ.
ДОПУСКАЕТСЯ:

• создание и демонтаж оконных и дверных проемов в внешних ограждающих конструкциях, а также их модификация;
• преобразование оконных проемов в двери;
• изменение и создание входных групп в подвальных и цокольных помещениях, а также на первых этажах без необходимости заливки фундамента или строительства пристройки;
• установка навесов и козырьков в рамках существующих габаритов внешних элементов здания;
• монтаж новых крылец, а также перенос или демонтаж старых, включая возведение ступенек;

При подготовке к созданию дополнительного входа необходимо выполнить несколько ключевых шагов:

1. Получить согласие владельцев здания на перепланировку (если собственник единственный, он принимает решение самостоятельно).
2. Заказать проект в специализированной проектной организации.
3. Оформить техническое заключение о состоянии несущих конструкций.
4. Утвердить проект для дальнейшей передачи в МКА на согласование.

Требования, которые будут проверять в МКА, зависят от конструктивных особенностей здания, его архитектурного стиля и состояния прилегающей территории. Если здание обладает исторической или культурной ценностью, потребуется дополнительное разрешение от КГИОП.

Проектировщик должен учесть ряд важных аспектов:

• Вход должен соответствовать архитектурному и эстетическому стилю здания, включая цветовые решения.
• Необходимо избегать препятствий для пешеходов и транспортных средств (например, нельзя загораживать тротуары или дороги конструкциями крыльца).
• Монтаж входа с уровня второго этажа разрешается только со стороны двора.
• Все элементы благоустройства входа (козырьки, навесы, маркизы и т.д.) должны гармонировать с архитектурным обликом здания.
• Конструкции крыльца и входа должны обеспечивать безопасность как посетителей, так и случайных прохожих.
• Обязательно предусмотреть пандус для людей с ограниченной подвижностью.

Также важно включить в проект меры по благоустройству прилегающей территории и устранению последствий строительных работ.

При соблюдении всех этих требований проект согласования в МКА пройдет без проблем. Кроме того, заказчику (собственнику) потребуется согласовать изменения в цветовых решениях, если они предусмотрены проектом. Для этого оформляются колерористический паспорт фасадов.

Куда обращаться и какие документы нужны для согласования отдельного входа

В отличие от процедуры согласования внутренней перепланировки помещения, согласование отдельного входа осуществляется в Москомархитектуре. Необходимый пакет документов зависит от того, планируются ли изменения или они уже выполнены.

ЕСЛИ ОТДЕЛЬНЫЙ ВХОД УЖЕ ПОСТРОЕН, НЕОБХОДИМО:

1. Подготовить техническое заключение, включающее все требуемые разделы и данные.
2. Подать запрос в Москомархитектуруна портале mos.ru. Если все работы соответствуют нормам, будет выдано заключение о выполненных изменениях внешнего архитектурного решения нежилого объекта. В противном случае потребуется внести изменения и подать запрос повторно.

ЕСЛИ ОТДЕЛЬНЫЙ ВХОД, ТОЛЬКО ПЛАРУЕТСЯ:

1. Получить документы БТИ, при этом техническая инвентаризация должна быть проведена не ранее чем за 5 лет до обращения.
2. Заказать проект в проектной компании с СРО и получить техническое заключение (это можем сделать и мы);
3. Подать документы на согласование в Москомархитектуру;
4. Дождаться решения о согласовании проекта;
5. Провести строительные работы – на это отводится 1 год, с возможностью продления еще на год при необходимости;
6. Получить заключение о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения и организации отдельного входа в нежилой объект. Оно будет выдано после проверки специалистом Москомархитектуры, который подтвердит соответствие выполненных работ проекту. Если все в порядке, вы получите документ, подтверждающий изменения фасада;
7. Внести изменения в реестр недвижимости ЕГРН.

ВАЖНО! Собственник или организация, занимающаяся согласованием изменений фасада, должны также предоставить акт, подтверждающий, что объект не является самостроем и нет административных процедур по нецелевому использованию земельного участка. Если акта не будет, Москомархитектура самостоятельно запросит необходимую информацию, что может увеличить срок рассмотрения заявления на два месяца. Поэтому лучше подготовить акт заранее.

НЮАНСЫ согласования нового входа:
от подвалов до памятников архитектуры

Обустройство дополнительного входа всегда требует индивидуального подхода. Рассмотрим ключевые сложные ситуации:

Регистрация изменений в Росреестре

Поскольку создание нового входа влечет за собой изменение характеристик здания и его помещений, важно отразить эти изменения в ЕГРН. В соответствии с Федеральным законом 218-ФЗ, процесс внесения изменений в кадастровые данные объекта включает несколько этапов:

После завершения строительных работ необходимо получить акт приемочной комиссии.

С данным актом следует обратиться к кадастровому инженеру для заказа технического плана.

В ходе обследования объекта кадастровый инженер зафиксирует фактические характеристики здания и помещений с учетом нового входа и отобразит их в техническом плане.

Затем с готовым техническим планом нужно направиться в Росреестр или МФЦ для осуществления кадастрового учета.

По окончании кадастрового учета будет выдана выписка из ЕГРН. Этот документ подтвердит успешное завершение всех согласований и отражение новых характеристик объекта в реестре.

мы
будем полезны

Обращайтесь к нам и мы поможем Вам избежать сложностей в процессе подготовки документов и прохождения регистрации.


• Правовой анализ, оформление и подача документов на регистрацию в Росреестр;
• Подготовка технической документации;
• Срочная регистрация права или постановка объектов на кадастровый учет;
• Помощь при приостановке регистрации;
• Помощь при отказе в регистрации;
• Постановка объектов на кадастровый учет;
• Узаконить перепланировку в жилом/нежилом здании, помещении;
• Помощь по внешним изменениям здания;
• Помощь в регистрации самостроя;
• Оформление антресольных этажей;
• Регистрация долгосрочного договора аренды;
• Сложные случаи при регистрации документов в Росреестре.