Легально изменим ПЗЗ под ваши цели

Мы — ваши проводники в мире Градостроительных регламентов.Мы не «согласовываем ПЗЗ». Мы трансформируем градостроительные регламенты для максимизации стоимости Ваших проектов.

Бесплатная консультация по вашему проекту

ПОЛНЫЙ ЦИКЛ УСЛУГ

НАША РАБОТА ОКУПАЕТСЯ В ДЕСЯТКИ РАЗ

+500 МЛН. РУБ.

Увеличение плотности застройки на 20%: +500 млн руб. к прибыли от проекта
+200%

Увеличение стоимости, при изменение ВРИ с "промышленной" на "многофункциональную застройку"
1 000 000 000 РУБ.

Потери при заморозке актива в зоне КРТ

ЧТО ТАКОЕ ПЗЗ?

Правила землепользования и застройки – это главный документ, который устанавливает параметры застройки земельных участков и показывает это на карте. ПЗЗ простыми словами- это документ, который дает ответ на вопрос: «ЧТО ИМЕННО РАЗРЕШЕНО СТРОИТЬ НА ВАШЕМ УЧАСТКЕ и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города.

Если говорить совсем коротко, ПЗЗ – это универсальные «правила игры» для городского строительства на годы вперед. И как любые правила в игре, они должны быть осуществимыми, недвусмысленными, понятными всем участникам, и не должны создавать никому из «игроков» необоснованных преимуществ.
Территория Москвы поделена на множество земельных участков, у каждого из которых свои индивидуальные особенности и разрешенное использование. При грамотном планировании и использовании территории город развивается гармонично и комфортно для жизни, работы и отдыха.

Угроза №2: Зона «Ф»

Полный запрет на новое строительство. Рекомендуем изменить территориальную зону или вид разрешенного использования.

Угроза №1: Зона КРТ

Ваш участок может годами быть в «подвешенном состоянии», блокируя любую деятельность. Рекомендуем инициировать изменения в ПЗЗ до принятия решения о КРТ.

Три главные угрозы для вашего актива в Москве

ПЗЗ — это правила игры. Если ваши планы и города Москвы не соответствуют, строительство невозможно. Узнайте, какая ситуация у вас?
Позвоните нам +7 495 181 90 25

УГРОЗА №3 СЗЗ, ЗОУИТ

Строительство невозможно по санитарным нормам. Рекомендуем обосновать безопасность проекта.

Зачем нужны правила землепользования
и застройки

Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.
Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру Внесения изменений

«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», — подчеркнула Юлиана Княжевская.

Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:
объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;
наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», — добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров.

Проводим полный градостроительный анализ на скрытые риски

Наша архитектурная группа готовит не «буклет», а убедительную градконцепцию, которая показывает городу выгоду от ваших изменений, и юридически закрепляет за Вами нужные параметры (ВРИ, ТЭПы)

3

ПОДГОТОВКА БУКЛЕТА АГР

В его состав входят:

детальные 3D-рендеры,
поэтажные планы;
разрезы по фасадам;
СПОЗУ500;
схемы интеграции в существующий городской контекст,
а также ключевые технико-экономические показатели.

2

Подготовка «Буклета инвестора»

Формирование презентации/ градостроительной концепции для Внесения изменений в ПЗЗ на основе ВПМ (эскизы, ТЭП, визуализации) для подачи на ТЗК.

1

Разработка ВПМ

Создание детализированной высокополигональной модели всех объектов, включая:

Архитектурный облик
Планировочную структуру
Все параметры застройки
Визуализацию и благоустройство

СЕЙЧАС ЛУЧШЕЕ ВРЕМЯ ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ

Вы освобождены от публичных слушаний с 2022 года - это экономия 4+ месяца, Четкие регламенты по новым нормативам - предсказуемость результата, Ускоренные процедуры через ВПМ (высокополигональные модели). Мы готовим полный пакет документации, для прохождения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) по новым правилам и нормам ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ.

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земли, возможных для рассматриваемой территории. Изменение ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ, хотя и тут бывают исключения.

Для Территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ на этом земельном участке. Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории, так называемые ТЭПы. Технико-экономические показатели, или ТЭП являются показателем доходности объекта. На основе их анализа определяют стоимость самого здания и рентабельность его эксплуатации.

В рамках земельного участка таких показателей три: именно они устанавливают предельные параметры застройки участка:

ПЗЗ РЕГУЛИРУЮТ:
ЧТО И КАК МОЖНО СТРОИТЬ НА ЗЕМЛЕ

3

2

1

Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.

Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.

Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.

Плотность застройки

Высотность

Застроенность

НОВЫЙ ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ

В сентябре в силу вступили новые правила и полностью поменялся Порядок рассмотрения вопросов о внесении изменений в ПЗЗ. Объекты получившие новые Технико-экономические параметры согласовываются по старому регламенту, но с предварительным согласованием ВПМ и НПМ.
_{* ВПМ - Высокополигональная модель}
_{* НПМ - Низкополигональная модель}

1 ЭТАП / ГЗК 1

ОБРАЩЕНИЕ ИНВЕСТОРА
ГЗК ПРИНИМАЕТ ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ
Это касается строительства и реконструкции жилой и нежилой застройки на территории Москвы

2 ЭТАП / АГР 1

ИВЕСТОР ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ВПМ
НА СОГЛАСОВАНИЕ
ВЫСОКОПОЛИГОНАЛЬНАЯ МОДЕЛЬВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ:
• Виды разрешенного использования;
• Параметры застройки;
• Планировочная структура;
• Архитектурный облик;
• Благоустройство.

3 ЭТАП / ГЗК 2

ИВЕСТОР ПРЕДОСТАВЛЯЕТ БУКЛЕТ
Инвестор предоставляет буклет/ Градостроительную концепцию
на основе ВПМ (эскиз, ТЭП, визуализация);

ГЗК ПРИНИМАЕТ РЕШЕНИЕ
О ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ
• Утверждение ВРИ, ТЭП
• Дорожная карта реализации
проекта
Выпуская ППМ со всеми данными, которые были поданы в документах

4 ЭТАП / АГР 2

Инвестор предоставляет буклет по форме АГР в соответствии с 284-ПП
ВМП
МКА проверяет на соответствие ВПМ, АГР, ГПЗУ
ПРИ СООТВЕТСТВИИ ПРОИХОДИТ ВЫДАЧА СВИДНТЕЛЬСТВА АРХИТЕКТУРНО- ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕШЕНИЯ

ОТВЕТЬТЕ НА ТРИ ВОПРОСА

И получите стратегию Внесения изменений в Правила Землепользования и Застройки уже сегодня!

Градостроительный анализ

Градостроительная концепция

МЫ ПРЕДЛАГАЕМ ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ

Проведение работы по оценке градостроительного потенциала Земельного участка является первоначальным этапом на пути получения Собственником положительного решения ГЗК и внесения изменений в ПЗЗ Москвы.
Городским властям необходимо оценить, что собирается делать Собственник на Земельном участке и как будущие изменения повлияют на территорию Москвы.
Для этого мы предлагаем провести Анализ участка и разработать Градостроительную концепцию.

ОСтавьте заявку и получите консультацию эксперта уже сейчас!

Что получите в итоге

КАК ВЫГЛЯДИТ ЗАВЕТНАЯ "БУМАГА"

Как выглядит ГПЗУ думаем объяснять не надо, но вот как выглядит Распоряжение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы, знают не многие!

ПРИМЕРЫ РАБОТ

Мы не говорим, а делаем!

ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Задача: Клиент захотел сделать из гаража кофейню, задача внести изменения в ППЗ.

Нашей командой были подготовлены презентационные материалы, пояснительная записка, организована подача через личный кабинет собственника.

Успешно пройдена комиссия ГЗК и получено Распоряжение О подготовке проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ЦАО, Тверской, ул 1-я Миусская, вл 22

Срок подготовки документов 7 календарных дней
Срок выполнения работы 2 месяца

Общая стоимость выполнения работ: 250 000 руб.

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Задача: Клиент захотел сделать из ВРИ: 3.5.1 (дошкольное, начальное и среднее общее образование), внести изменения в ППЗ для строительства многофункционального спортивного центра.
Запрашиваемые ВРИ:
- 4 .6 (Общественное питание);
- 5.1. 2 (Обеспечение занятий спортом в помещениях);
- 5.1. 3 (Площадки для занятия спортом).
Основные параметры объекта:
- Высота: 16 ,750 м (от отметки ±0,000 до верхней точки).
- Суммарная поэтажная площадь: 6 500 кв. м (в габаритах наружных стен)

Для прохождения ГЗК, получили согласования от Департамента образования и науки г. Москвы, Нашей командой были подготовлены презентационные материалы, пояснительная записка, организована подача через личный кабинет собственника. И получены все положительные решения.

Срок подготовки документов 17 календарных дней
Срок выполнения работы 4,5 месяца

Общая стоимость выполнения работ: 1 500 000 руб.

ОТВЕТЫ НА НЕУДОБНЫЕ ВОПРОСЫ

Сложность земельного законодательства, а также вопросы имущественных прав на землю нашими согражданами мало изучены, и простому смертному постичь все глубины этого пласта законов довольно трудно.
Но все таки можно понять из несложной аксиомы: ни один дом никогда – ни в советское время, ни в досоветское, ни в постсоветское – не строился без предоставления для этого дома земельного участка, в противном случае это – самострой, незаконное строительство.

В Москве постоянно происходит изменение границ земельных участков МКД путем разработки и утверждения проектов межевания, которые разрабатываются по госконтрактам Департаментом городского имущества.

ТО ЧТО ВАМ НЕ С КАЖУТ ДРУГИЕ

Ha пepвый взгляд кaжeтcя, чтo гeнплaн и П33 — идeнтичныe дoкyмeнты. Этo нe тaк.
Гeнepaльный плaн oпpeдeляeт гpaницы пoceлeния, eгo зoниpoвaниe и paзмeщeниe paзличныx oбъeктoв в бyдyщeм. Эти гpaницы пoдpoбнo oтpaжaютcя в тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтяx дoкyмeнтa. Ho в гeнплaнe нeт никaкиx гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв, oн нe peгyлиpyeт гpaдocтpoитeльный пpoцecc. Гeнepaльный плaн cкopee нocит oпиcaтeльный xapaктep, в тo вpeмя кaк П33 — peглaмeнтиpyющий. Гeнepaльный плaн yчитывaeтcя в П33. Oн выcтyпaeт кaк бaзa для paзpaбoтки Пpaвил. Пpи этoм в Пpaвилax дoпycкaютcя oтклoнeния oт иcxoдныx пoлoжeний Гeнepaльнoгo плaнa.
П33 — вaжный дoкyмeнт, пo ним opгaнизyют вecь пpoцecc гpaдocтpoитeльcтвa. Пpaвилa oпpeдeляют: чтo, кaк, гдe и кoгдa мoжнo cтpoить в кoнкpeтнoм нaceлeннoм пyнктe. Гpaмoтнo paзpaбoтaнныe П33 пoзвoляют coxpaнить в пepвoздaннoм видe пaмятники кyльтypнoгo нacлeдия, пpиpoдный лaндшaфт мecтнocти, внeшний oблик гopoдa.

Под аббревиатурой «ППТ» подразумевают проект планировки территории. Что это за документ и в каких случаях необходимо его наличие? Как правильно сделать ППТ и какие стадии его разработки существуют?
До начала проведения строительно-монтажных работ на территории любого населённого пункта очень важно грамотно составить и утвердить проект планировки территории (ППТ). Он позволяет установить границы земельных участков (ЗУ), в пределах которых будет возведён объект капстроительства. С его помощью определяются параметры развития конкретной территории с учётом уже построенных на ней жилых, коммерческих и иных зданий и сооружений, а именно:

при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
при разрешении споров о границах земельных наделов;
в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.

Проект планировки территории, выделенной для комплексного развития:

создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ
поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ
рассматривается на публичных слушаниях (пункт 26 статьи 5.1 ГрК РФ):
если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан
изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)
утверждение документации по ППТ допускается до утверждения изменений в генеральном плане поселения/городского округа, в ПЗЗ
поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически

Изменение ВРИ ЗУ и (или) ВРИ ОКС, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, не допускается со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, (часть 4.1 статьи 37 ГрК РФ).

Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).

Итак, какие же действия возможны на земельном участке, включённом в зону КРТ в ПЗЗ, до момента принятия решения о КРТ?
1) Изменение ВРИ земельного участка, расположенного в зоне КРТ согласно ПЗЗ
Для зон КРТ, как и для «обычных» территориальных зон в ПЗЗ предусматриваются, в частности, возможные к выбору правообладателем ВРИ.
Сделать такой выбор в «обычном» порядке без дополнительных разрешений и согласований правообладатель земельного участка вправе до момента принятия решения о КРТ.

«Ограничение на изменение вида разрешенного использования при комплексном развитии установлено только на период до утверждения документации по планировке. В остальных случаях собственник объекта капитального строительства вправе самостоятельно определять назначение принадлежащей ему недвижимости в пределах, установленных градостроительным регламентом»

2) Межевания пустого земельного участка, входящего по ПЗЗ в зону КРТ
Прямого запрета на образование земельных участков, находящихся в зоне КРТ по ПЗЗ, Земельный кодекс не устанавливает, за исключением единственного случая – земельный участок предоставлен именно для осуществления КРТ (подп. 1 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).
Соответственно, межевать участки мешает только отсутствие предельных параметров (минимальных и максимальных размеров). Так, если для иных территориальные зон такие параметры устанавливаются непосредственно ПЗЗ, то для зоны КРТ, как правило, предусматривается оговорка, что они должны быть определены проектом планировки территории (который будет разработан только после принятия решения о КРТ). В этой ситуации возникает вопрос, в соответствии с какими параметрами осуществлять межевание (при наличии воли правообладателя, например, разделить свой земельный участок), когда ППТ не принят и неизвестно, будет ли принят вообще.

3) Формирования земельного участка под ранее законно построенным зданием в целях приобретения права собственности или аренды на него на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ
Сформировать земельный участок под законно возведенным зданием вне действия режима КРТ можно вплоть до момента заключения договора о КРТ. К необходимости наличия такого квалифицирующего признака отсылает также судебная практика: «для отказа в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка в зоне КРТ (КУРТ) необходимо наличие квалифицирующего признака – на момент подачи заявления заключен договор о КРТ (КУРТ)»

4) Получения отказа в рамках изменения градостроительного плана земельного участка, расположенного в зоне КРТ
В соответствии с действующим законодательством отказ в выдаче ГПЗУ в отсутствие утвержденного ППТ является правомерным только в случае, если решение о КРТ уже принято (ч. 4 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, правообладатели имеют право получить ГПЗУ в отношении земельного участка, включенного в зону КРТ, однако решение о реализации которого еще не принято, т.е. запрет установлен только для периода после принятия решения.

«Получение ГПЗУ невозможно при отсутствии утвержденного проекта планировки с включенным в его состав проектом межевания территории в случае, если земельный участок включен в зону комплексного развития территории»

5) ПОЛУЧЕНИЕ разрешения на строительство (РнС) на земельном участке, включенном в зону КРТ, и последующего строительства

Согласно подп. 7 п. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка ППТ в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется осуществление КРТ.
Однако, в то же время ограничение на получение РнС в связи с отсутствием ППТ ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ связывает с моментом принятия решения о КРТ (ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), то есть выдача РнС на земельном участке, включенном в зону КРТ, в отношении которой отсутствует ППТ, может беспрепятственно производится вплоть до момента принятия решения о КРТ.

При этом если для строительства, для которого требуется РнС, препятствием будет опять же отсутствие предельных параметров застройки, которые должны быть определены ППТ, то для регистрации возведенных жилых домов в рамках «дачной амнистии», а также построенных в упрощенном порядке на основании уведомления

Государство праве изъять земельный участок и возведенные на нем постройки в публичных интересах, предоставив собственнику компенсацию за изъятое имущество. Кому принадлежит недвижимость – значения не имеет. Государство одинаково эффективно изымает имущество как физических лиц, так и организаций.
Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определены законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ):

выполнение международных договоров Российской Федерации;
строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов
иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для госнужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.
Решение об изъятии может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории. До августа 2019 г. такой срок составлял 3 года.

6

5

4

3

2

1

Доскональное знание всех тонкостей проведения операций с недвижимостью позволяют с лёгкостью решать вопросы любого уровня сложности.

В нашей компании работают бывшие сотрудники различных ведомств Москвы и Московской области. Их знания и опыт позволяют максимально быстро найти способы помочь вам.

Мы ценим каждого клиента, поэтому вам не придётся общаться с операторами и секретарями в ожидании. Вы связываетесь напрямую со специалистом и поддерживаете контакт только с ним.

КОМПЛЕКСНЫЕ РЕШЕНИя

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ КОМАНДА

ПЕРСОНАЛЬНЫЙ ПОДХОД

ЦЕННОСТИ НАШЕЙ КОМПАНИИ

ДЕЛАЙ ЛУЧШЕ ВСЕХ!

Мы работаем без посредников! Наши цены Вас приятно удивят!

Мы осуществляем всю работу максимально автономно, от вас потребуется сделать доверенность и передать документы, после чего выполним всю работу самостоятельно и без вашего участия.

Мы знаем, как дорого время и ценим наших клиентов!

РАЗУМНАЯ ОПЛАТА

КАЧЕСТВЕННЫЙ СЕРВИС

СРОКИ