ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИИ

СОГЛАСОВАТЬ И УЗАКОНИТЬ С ПЕРВОГО РАЗА

Перепланировка нежилых помещений часто является единственным способом оптимально использовать коммерческую площадь. может быть достаточно сложным процессом, требующим профессионального подхода и опыта. Однако, при правильной подготовке и выполнении работ, это может быть выгодной инвестицией и позволить получить дополнительный доход от аренды или продажи помещений.

Прежде чем вы решите осуществить перепланировку вашего помещения, ее необходимо согласовать в административных органах.

Порядок согласования нежилого объекта недвижимости зависит от того, где оно расположено: в жилом доме или в отдельно стоящем нежилом здании. Если помещение находится в нежилом здании, то его перепланировку следует согласовывать в территориальном бюро технической инвентаризации города Москвы; а если в жилом доме, то в Мосжилинспекции.

Переустройство в помещении представляет собой:

• перенос инженерных сетей в целях оптимизации внутреннего пространства;
• замена устаревших или вышедших из строя коммуникаций, при установке новой по другой схеме;
• установка коммуникаций нового вида.

Выполнение и тех и других видов работ требует согласования и изменений в техдокументацию помещения. Вопросы переустройства и перепланировки регулируются главой 4 ЖК РФ. Процедура для жилых и нежилых помещений аналогична.

Реконструкция нежилого помещения — более широкое понятие, ведь она может включать в себя и перепланировку, и переустройство.
По сути, это ремонтные работы во всем здании либо в находящемся в нем нежилом помещении, в результате которых:

• заменяются или восстанавливаются несущие конструкции;
• появляются дополнительные надстройки или пристройки;
• изменяются параметры самого недвижимого объекта, такие как, например, этажность, высота, площадь, объем.

С точки зрения порядка проведения реконструкция почти не отличается от описанных выше видов ремонта — в этом случае также нужно рассчитать ее проект и утвердить его на официальном уровне во всех инстанциях, имеющих отношение к запланированным работам, а так же получить разрешение на строительство, не обойтись и без плана земельного участка, градостроительного плана еще целой горы бумаг. Если намечается реконструкция, сам процесс согласования будет несколько более длительным, чем при переустройстве или перепланировке

ПЕРЕПЛАНИРОВКА
ПЕРЕУСТРОЙСТВО
РЕКОНСТРУЦИЯ

При перепланировке в результате строительных манипуляций помещение меняет свою конфигурацию. Это может быть выполнение следующих работ:

• снос старых стен и возведение новых;
• перенос оконных или дверных проемов;
• демонтаж перегородок, который приводит к изменению местоположения комнат и перераспределению пространства.

Не стоит путать перепланировку с переустройством. Это разные понятия, включающие в себя разные виды работ.

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

• подготовить ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами нашей компании, которая имеет действующий допуск СРО;
• после окончания ремонта необходимо выполнить ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ,и подготовить ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН в котором будут отражены проведённые изменения;
• после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

ОСОБЕННОСТИ
СОГЛАСОВАНИЯ

• получение технического паспорта, запрошенного в МосгорБТИ;
• изготовление проектной документации и разработка технического заключения о допустимости и безопасности проведения ремонтных работ;
• согласование с административными инстанциями;
• реализация перепланировки согласно утвержденному проекту;
• проведение инвентаризационных работ техником БТИ;
• изготовление технического плана помещения аттестованным кадастровым инженером;
• внесение изменений в ГКН и получение нового кадастрового паспорта;
• внесение изменений в ЕГРН и получение выписки.

Далее вносим изменение в МОСГОРБТИ.
К заявлению, написанному на имя начальника территориального БТИ, нужно приложить следующие документы:

• проект перепланировки;
• техническое заключение;
• договор на авторский надзор (при затрагивании несущих стен, инженерных сетей, фасада здания и прочее);
• копии правоустанавливающих документов;
• копии учредительных документов юр. лица;
• согласие управляющего зданием и арендаторов/владельцев соседних помещений;

Список может быть продолжен в зависимости от вида и сложности перепланировки помещения. На основании вашего заявления будет проведена инвентаризация нежилого помещения техником БТИ. Если планировка будет полностью соответствовать представленной вами проектной документации, то в течение 30 рабочих дней вы получите новые документы БТИ с внесенными изменениями, отражающими перепланировку помещения.

КАК СОГЛАСОВАТЬ
ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Законодательной базой для изменения планировки помещений в нежилых зданиях является Градостроительный кодекс РФ, а именно статья 51, пункт 4 части 17 и Постановление Правительства Москвы №432.

Чтобы оформить перепланировку, должны быть предварительно обследованы инженерные системы и конструкции, и на основании полученных данных должна быть разработана проектная документация.

Последовательность оформления перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях:

В проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Чаще всего это необходимо для таких работ как:

ЕСЛИ ВЫ РЕШИЛИ ИЗМЕНИТЬ ВНЕШНИЙ ОБЛИК ЗДАНИЯ!

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы. Перепланировка помещений, в которых постоянно находятся люди, они используются в коммерческих целях, должна отвечать требованиям безопасности, установленным соответствующими регламентами. В ряде случаев можно узаконить перепланировку после завершения работ, но сделать это сложнее.

Чтобы узаконить перепланировку или переустройство по предписанию в жилом здании, нужно пройти следующие процедуры:

• проект и техническое заключение передаются в МосЖилИнспекцию;
• если документы подтверждают безопасность проведенных работ, оформляется акт приемочной комиссии;
• с актом и проектом нужно обратиться к кадастровому инженеру, получить технический план на изменения в характеристиках помещений;
• по техническому плану будет проведен кадастровый учет в Росреестре. после чего собственник получит выписку ЕГРН.

Также все изменения после работ должны быть отражены в техническом паспорте БТИ.


КАК УЗАКОНИТЬ
ВЫПОЛНЕННУЮ
ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить право.

К сожалению 7 из 10 подач документов не корректны, ошибки не только в самом договоре, зачастую забывают вложить тех. план, оплатить госпошлину.

С появлением в нашей жизни МФЦ, работа с Росреестром немного усложнилась, если ранее можно было получить полную консультацию регистратора, то сейчас это стало практически невозможным

К сожалению базы БТИ и Кадастровой палаты адекватно не могут объединить до сих пор, из за этого возникает большинство приостановок, Мы уже не говорим о тех документах, которые есть на руках у собственников!

Большая часть приостановок основываются на ошибках в техническом плане! К сожалению найти хорошего Кадастрового инженера очень сложно.

Это дикая боль, каждая приостановка это время, можно истоптать ни одну пару обуви о пороги МФЦ и безрезультатно, на практике к нам приходили клиенты которые не могли год зарегистрировать договор в Росреестре.

Финансовый вопрос порой встает очень остро, собственник недвижимости оплачивает технический план, госпошлину и зачастую не получает результата.

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН С ОШИБКАМИ

мы
будем полезны

Обращайтесь к нам и мы поможем Вам избежать сложностей в процессе подготовки документов и прохождения регистрации.


• Правовой анализ, оформление и подача документов на регистрацию в Росреестр;
• Подготовка технической документации;
• Срочная регистрация права или постановка объектов на кадастровый учет;
• Помощь при приостановке регистрации;
• Помощь при отказе в регистрации;
• Постановка объектов на кадастровый учет;
• Узаконить перепланировку в жилом/нежилом здании, помещении;
• Помощь по внешним изменениям здания;
• Помощь в регистрации самостроя;
• Оформление антресольных этажей;
• Регистрация долгосрочного договора аренды;
• Сложные случаи при регистрации документов в Росреестре.