Перераспределение земельного участка в Москве

СОГЛАСОВАТЬ И УЗАКОНИТЬ С ПЕРВОГО РАЗА

Объектами земельных отношений являются сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки, их части, а также так называемые неразграниченные земли, из которых собственно и происходит первичное формирование земельных участков. Таким образом, основной способ образования земельных участков — это образование земельных участков из земель. Дальше образованные и поставленные на кадастровый учет участки можно преобразовывать в новые участки путем раздела, объединения, выдела, перераспределения.

Классическое перераспределение — это такой способ образования земельных участков, который позволяет увеличить площадь одного участка за счет соседнего при достижении определенной договоренности между правообладателями.

КОГДА вoзмoжнa пpoцeдУpa пepepacпpeдeлeния зeмeль

Для получения разрешения на перераспределение недостаточно руководствоваться желанием собственника, процедура будет одобрена только при наличии четких оснований, допустим:

• Выделение смежных границ территории.

Перераспределение земельной территории осуществляется под действием программы "Развитие территории". Собственникам разрешено выполнить перераспределение территории для удобного расположения границ или же соблюдения требований, относящихся к расположению построек внутри участка.

• Перераспределение территории кооператива.

В данном случае как правило перераспределение необходимо для закрепления четких границ территории или же для выполнения требований ЛПХ и ИЖС.

• Внедрение программ федерального значения.

Как правило, перераспределение необходимо, если в процессе строительства будет затронута часть территории собственника.

• Объединение территории.

В данном случае, речь идет об объединении нескольких смежных территорий.

• Устройство коммуникаций.

При устройстве коммуникаций, линий электропередач или же тропинки между участками, можно подать заявление на перераспределение территории.

• Продажа.

Процедура перераспределения необходима, если собственник решил продать лишь часть территории.

Переустройство в помещении представляет собой:

• перенос инженерных сетей в целях оптимизации внутреннего пространства;
• замена устаревших или вышедших из строя коммуникаций, при установке новой по другой схеме;
• установка коммуникаций нового вида.

Выполнение и тех и других видов работ требует согласования и изменений в техдокументацию помещения. Вопросы переустройства и перепланировки регулируются главой 4 ЖК РФ. Процедура для жилых и нежилых помещений аналогична.

Реконструкция нежилого помещения — более широкое понятие, ведь она может включать в себя и перепланировку, и переустройство.
По сути, это ремонтные работы во всем здании либо в находящемся в нем нежилом помещении, в результате которых:

• заменяются или восстанавливаются несущие конструкции;
• появляются дополнительные надстройки или пристройки;
• изменяются параметры самого недвижимого объекта, такие как, например, этажность, высота, площадь, объем.

С точки зрения порядка проведения реконструкция почти не отличается от описанных выше видов ремонта — в этом случае также нужно рассчитать ее проект и утвердить его на официальном уровне во всех инстанциях, имеющих отношение к запланированным работам, а так же получить разрешение на строительство, не обойтись и без плана земельного участка, градостроительного плана еще целой горы бумаг. Если намечается реконструкция, сам процесс согласования будет несколько более длительным, чем при переустройстве или перепланировке

ПЕРЕПЛАНИРОВКА
ПЕРЕУСТРОЙСТВО
РЕКОНСТРУЦИЯ

При перепланировке в результате строительных манипуляций помещение меняет свою конфигурацию. Это может быть выполнение следующих работ:

• снос старых стен и возведение новых;
• перенос оконных или дверных проемов;
• демонтаж перегородок, который приводит к изменению местоположения комнат и перераспределению пространства.

Не стоит путать перепланировку с переустройством. Это разные понятия, включающие в себя разные виды работ.

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

• подготовить ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами нашей компании, которая имеет действующий допуск СРО;
• после окончания ремонта необходимо выполнить ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ,и подготовить ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН в котором будут отражены проведённые изменения;
• после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

ОСОБЕННОСТИ
СОГЛАСОВАНИЯ

• получение технического паспорта, запрошенного в МосгорБТИ;
• изготовление проектной документации и разработка технического заключения о допустимости и безопасности проведения ремонтных работ;
• согласование с административными инстанциями;
• реализация перепланировки согласно утвержденному проекту;
• проведение инвентаризационных работ техником БТИ;
• изготовление технического плана помещения аттестованным кадастровым инженером;
• внесение изменений в ГКН и получение нового кадастрового паспорта;
• внесение изменений в ЕГРН и получение выписки.

Далее вносим изменение в МОСГОРБТИ.
К заявлению, написанному на имя начальника территориального БТИ, нужно приложить следующие документы:

• проект перепланировки;
• техническое заключение;
• договор на авторский надзор (при затрагивании несущих стен, инженерных сетей, фасада здания и прочее);
• копии правоустанавливающих документов;
• копии учредительных документов юр. лица;
• согласие управляющего зданием и арендаторов/владельцев соседних помещений;

Список может быть продолжен в зависимости от вида и сложности перепланировки помещения. На основании вашего заявления будет проведена инвентаризация нежилого помещения техником БТИ. Если планировка будет полностью соответствовать представленной вами проектной документации, то в течение 30 рабочих дней вы получите новые документы БТИ с внесенными изменениями, отражающими перепланировку помещения.

КАК СОГЛАСОВАТЬ
ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Законодательной базой для изменения планировки помещений в нежилых зданиях является Градостроительный кодекс РФ, а именно статья 51, пункт 4 части 17 и Постановление Правительства Москвы №432.

Чтобы оформить перепланировку, должны быть предварительно обследованы инженерные системы и конструкции, и на основании полученных данных должна быть разработана проектная документация.

Последовательность оформления перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях:

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы. Перепланировка помещений, в которых постоянно находятся люди, они используются в коммерческих целях, должна отвечать требованиям безопасности, установленным соответствующими регламентами. В ряде случаев можно узаконить перепланировку после завершения работ, но сделать это сложнее.

Чтобы узаконить перепланировку или переустройство по предписанию в жилом здании, нужно пройти следующие процедуры:

• проект и техническое заключение передаются в МосЖилИнспекцию;
• если документы подтверждают безопасность проведенных работ, оформляется акт приемочной комиссии;
• с актом и проектом нужно обратиться к кадастровому инженеру, получить технический план на изменения в характеристиках помещений;
• по техническому плану будет проведен кадастровый учет в Росреестре. после чего собственник получит выписку ЕГРН.

Также все изменения после работ должны быть отражены в техническом паспорте БТИ.


КАК УЗАКОНИТЬ
ВЫПОЛНЕННУЮ
ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить право.

К сожалению 7 из 10 подач документов не корректны, ошибки не только в самом договоре, зачастую забывают вложить тех. план, оплатить госпошлину.

С появлением в нашей жизни МФЦ, работа с Росреестром немного усложнилась, если ранее можно было получить полную консультацию регистратора, то сейчас это стало практически невозможным

К сожалению базы БТИ и Кадастровой палаты адекватно не могут объединить до сих пор, из за этого возникает большинство приостановок, Мы уже не говорим о тех документах, которые есть на руках у собственников!

Большая часть приостановок основываются на ошибках в техническом плане! К сожалению найти хорошего Кадастрового инженера очень сложно.

Это дикая боль, каждая приостановка это время, можно истоптать ни одну пару обуви о пороги МФЦ и безрезультатно, на практике к нам приходили клиенты которые не могли год зарегистрировать договор в Росреестре.

Финансовый вопрос порой встает очень остро, собственник недвижимости оплачивает технический план, госпошлину и зачастую не получает результата.

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН С ОШИБКАМИ

мы
будем полезны

Обращайтесь к нам и мы поможем Вам избежать сложностей в процессе подготовки документов и прохождения регистрации.


• Правовой анализ, оформление и подача документов на регистрацию в Росреестр;
• Подготовка технической документации;
• Срочная регистрация права или постановка объектов на кадастровый учет;
• Помощь при приостановке регистрации;
• Помощь при отказе в регистрации;
• Постановка объектов на кадастровый учет;
• Узаконить перепланировку в жилом/нежилом здании, помещении;
• Помощь по внешним изменениям здания;
• Помощь в регистрации самостроя;
• Оформление антресольных этажей;
• Регистрация долгосрочного договора аренды;
• Сложные случаи при регистрации документов в Росреестре.